Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду | 6

[Кирикири]

Феанора, три агента с тремя ценами

[Пусяндра]

Кирикири, мне кажется, у двоих из них квартира висит в качестве заманухи. Напиши всем и спроси что к чему. По ответам все ясно будет.

[на-дин]

И я по прежнему очень далека от квартиры мечты - с введением ДВ ипотеки цены на жилье взметнулись вверх, а я по возрасту не подхожу под её условия

Daura, а ты в идеале все-таки хотела бы переехать из своей квартиры? Я помню, что тебе очень нравилось ее расположение.

[Daura]

на-дин, расположение очень нравится, шикарный вид из окна - не нравится только старый хрущ без лифта с крошечной кухней и отвратительной планировкой

[Восорка]

Мне кажется, это обсуждение нужно уже вести в теме недвижимости, но главная опасность в такой схеме - очень большое количество непредсказуемых "оврагов", которые могут нарушить то, что было гладко на бумаге.
Не покупая ничего второго, а заплатив больший первоначальный взнос, люди уже гарантированно платят меньше ежемесячно, в том числе и по процентам за ипотеку.
А в авантюрном варианте - это еще как карта ляжет.

на-дин, это общее правило денег, бОльшая прибыль = бОльшие риски.

Я не очень поняла тебя в конкретном обсуждаемом случае. Что является авантюрой? Не покупая какого «второго жилья»?

Напомню обсуждаемую ситуацию (гипотетическую). У человека есть небольшая квартира, в которой он живет. И есть некая сумма денег, пусть будет 2 млн. Которой хватает на инвестиционную студию. Но и на расширение жилья ее тоже хватает. Человек хочет расширить свою жилплощадь.

Но при этом накопленные деньги - это изначально инвестиционные деньги, те, с которых предполагалось в дальнейшем получать доход.

Вариант 1. Насколько я поняла, предложенный оппонентами. Добавить 2 млн и купить квартиру бОльшей площади. Никаких кредитов. Никаких инвестиций. Улучшаем жизнь сегодня.

Вариант 2 (мой). На 2 млн купить ликвидную студию. Продать свою маленькую квартиру, взять ипотеку 2 млн, и купить квартиру бОльшей площади. Студию сдавать, деньгами от сдачи гасить ипотеку (и ещё сверху закидывать). На выходе через 7 лет - 2 квартиры в наличии. Одна для комфортной жизни, другая для сдачи, и получения стабильного дохода.

P.S. Ипотека берётся ОДНА. Если случается форс-мажор, можно продать ликвидную студию. 7 лет - потому что такой средний срок выплаты ипотечных кредитов в России)

[Кирикири]

На 2 млн купить ликвидную студию. Продать свою маленькую квартиру, взять ипотеку 2 млн,

в месяц: 15 т.р. - доход с аренды, кредит ипотека (расчёт по домклику) на 20 лет - 22 800 руб.

[Восорка]

месяц: 15 т.р. - доход с аренды, кредит ипотека (расчёт по домклику) на 20 лет - 22 800 руб.

всё ж индивидуально. И студии сдаются за большие деньги, и ипотеку может быть по 2% (сельская, например). Или у семьи может родился третий ребёнок, и государство погасит 450 тыс.ипотекой. Всё очень индивидуально, каждая ситуация уникальна.

Ещё раз повторю, нужно рассматривать ВСЕ варианты. Есть такая методика - мозговой штурм, когда команда (в данном случае, форум) высказывает все вообще варианты, даже самые немыслимые и нетрадиционные. И где-то там, в обсуждениях, может родиться оптимальный. Или ещё вариант мозгового штурма, когда ты задаёшь один и тот же вопрос по проблеме многим людям, выслушиваешь много вариантов решения.

[Восорка]

Восорка, я видимо в целом к понятию инвестиционная квартира отношусь скептически, как и к самому понятию пассивного дохода. Слишком много чёрных лебедей. Особенно последнее время. но это правда не про это обсуждение.

Я не отношусь скептически, потому что уже практик, наверное Наверное, меня можно было бы назвать человеком, имеющим положительный опыт ренты, но … Дети подросли, и инвестиционная недвижимость превратилась в просто недвижимость
Надо придумывать новый пенсионный план.

[на-дин]

Восорка, для меня эти два варианта - синица в руках и журавль в небе.
Несколько лет назад семья моей средней дочери взяла ипотеку. Денег у них было больше, чем нужно на первоначальный взнос.
Но риэлтер предложила им другую схему: заплатить минимально возможный первоначальный взнос, а на остальные деньги купить комнату в трешке в хорошем районе и сдавать ее, а деньги от сдачи пускать на оплату ипотеки. Дополнительный блеск этой комбинации придавало то, что две другие комнаты в квартире были вымороченным имуществом, принадлежали государству и стоили недорого, но право первой покупки было у хозяина третьей комнаты. Риэлтер предлагала купить эту комнату, выкупить те две и продавать квартиру как трехкомнатную. Так как у моих дочери и зятя денег на выкуп двух комнат не было, риэлтер давала на это свои, а прибыль все участники сделки должны были поделить пропорционально вложенным средствам.
Все это красиво было на словах, а на деле оказалось не так здорово: комната почему-то плохо сдавалась, на оформление этих двух комнат потребовалось много времени и деньги на всякие справки, покупатель на трешку не находился, к тому же вдруг оказалось, что платить ежемесячный взнос в два раза больше, чем раньше платили за съем квартиры, не так уж и просто.
В итоге, когда трешку, наконец, почти продали, риэлтер пыталась мухлевать с выплатой доли моим дочке и зятю. Пришлось ее даже слегка пошантажировать: или вот такая сумма, или сделки не будет совсем, квартира-то по документам наша. В итоге с этой авантюрой вышли мои дети на ноль дохода - ничего не потеряли, ничего не приобрели - нервные затраты и потраченное время же как бы не считается. Вложили полученные деньги в досрочный платеж, уменьшили ежемесячный.
Ну, опыт приобрели, тоже хорошо.

[Daura]

На 2 млн купить ликвидную студию. Продать свою маленькую квартиру, взять ипотеку 2 млн, и купить квартиру бОльшей площади. Студию сдавать, деньгами от сдачи гасить ипотеку (и ещё сверху закидывать

Мне интересно, ты давно мониторила рынок продажи и аренды жилья, ипотечных ставок?
Мне очень сложно представить, что квартира за 2 млн будет отбивать ипотечный платёж в 2 млн.
Покупать зарубежную квартиру в нынешнее время это лотерея, а на наших курортах за 2 млн можно купить только будку, за аренду которой вряд ли хватит заплатить ипотечный платёж

[Восорка]

Все это красиво было на словах, а на деле оказалось не так здорово:

честно, мне даже на словах не понравилось. Я бы в такое не ввязывалась. Какие-то доли в коммуналках, какие-то складчины с риэлтеров, по сути, чужим человеком. Не, такой хоккей нам не нужен

[Восорка]

Мне интересно, ты давно мониторила рынок продажи и аренды жилья, ипотечных ставок?

10 минут назад. Пришло уведомление от Авито, я поставила уведомление на поиск интересующих меня вариантов. Держу руку на пульсе

[Восорка]

Мне очень сложно представить, что квартира за 2 млн будет отбивать ипотечный платёж в 2 млн.

даже если не будет полностью (а хотелось бы халявы, да?), решаются сразу две важные задачи. Сейчас уже квартира бОльшей площади и завтра - доход от сдачи съемной.

[Daura]

Восорка, в каком городе какую квартиру можно купить за млн? В моем городе это комната, но за 15 тыс весьма сложно сдать

[Daura]

За 2 млн, цифра не пропечаталась