Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду | 7

[Tatiana_R]

Наверное, надо к нотариусу и все отразить, что добрачная недвижимость продана и такая то сумма внесена, и к наследству мужа чтобы не имела отношения.

[Tatiana_R]

Fa, так никто пока не помирает. Постучать три раза. А пройдут десятилетия. Может сын уже на пенсии будет или инвалид или ещё чего то.
Вообще добрачную квартиру продавать и вкладывать это надо консультироваться, как оформить так, чтобы эта доля в квартире только твоим наследникам досталась, а наследники мужа не имели никаких прав.

[Fa]

Tatiana_R, конкретно написано, что не собираются продавать имеющуюся квартиру. Речь идет просто о покупке.
В вопросе просто много информации, не имеющей юридического отношения к сути ситуации.

[Fa]

И я отвечала на конкретный вопрос Кирикири, что при наличии завещания дееспособные и трудоспособные наследники по закону не призываются.

[АлёNа]

Недвижимость всегда общая собственность , даже если куплена на деньги, полученные после продажи чьей-то добрачной собственности нужно дополнительно доказать что бабки то не вместе заработали

Нифига
Доказывается на раз-два, если раз — оплачивалась покупка по безналу и два — с того же счёта, на который пришли деньги от добрачки.
Делиться такая собственность будет пропорционально вложенным деньгам.

[estrella]

АлёNа, только не всегда это легко, как ты написала. У знакомой сестра судится,чтобы доказать,что деньги были ее, от продажи добрачной квартиры. Перевода не было. Была продажа в одном городе, перевод в сертификат и покупка в другом. Муж в суде заявляет,что деньги были его,а куда жена дела свои неизвестно.
У меня и тетя чуть в суде не оказалась с клиентами. Бывший не платил,а обещал привести свидетеля,который подтвердил,что каждый месяц отдавал.
Это все нервы, деньги, время ..

[Yuliya_Che]

Пока можно составить завещание на супруга и ребенка, при чем на ребенка можно отдельно выделить добрачную квартиру (сама так писала), супруг свою долю на вас.
Со временем, можно будет внести изменения при необходимости. Старший сын вашего мужа будет иметь обязательную долю в наследстве только, когда станет предпенсионером или инвалидом.

[Rubka]

Спасибо всем откликнувшимся!

Пока можно составить завещание на супруга и ребенка

Спасибо! Этот вариант, скорей всего и будет рабочим. Мы хотим купить соседскую квартиру и оставить свою. Сейчас пытаемся сторговаться. Процент по ипотеке безумный, но квартира за стенкой, нов убитом состоянии. Её ремонт оценивают примерно в миллион. Очень большие расходы, но перспективы хорошие. И возраст пугает (мне 50, мужу 60). Надо решаться

[АлёNа]

estrella, ну так и мужу нужно доказывать, что деньги его — голословные заявления в суде не проходят.

[estrella]

Ага, свидетелей даже приводят((( пока у знакомых не увидела, не знала, насколько все это может затянуться и как непорядочно может поступить вторая сторона.

[Fa]

Про то, что нужно доказывать или оспорить в суде, никогда нельзя сказать - легко доказывается. Ведь в суде идет состязательный процесс, две равноправные стороны, у каждого своя правда и свои доказательства, аргументы и факты))).
И то, что удалось доказать кому-то в своей ситуации, не означает, что удастся другому в своей, со своим судьей и его судебной практикой и опытом.
Так что я бы в первую очередь рассчитывала лучше на то, что прямо из законов следует.
В случае ТС - сейчас, после покупки, оформить завещание, в данный момент сын от первого брака не входит в категорию с обязательной долей. Потом смотреть по ситуации - переоформление недвижимости на дочь, например. А может, муж и не захочет лишать своего сына наследства, хоть и что-то когда-то оставил первой семье, такое тоже нельзя исключить.

[Fa]

Ну и при покупке брачный контракт оформить, это обязательно. Он тоже оспаривается, если идет вразрез с Семейным кодексом, но не уверена, что у сына такое право сможет возникнуть.

[АлёNа]

Ликбеза для

«Продал добрачную квартиру и купил другую? Ой, всё, жена отберет при разводе!» - надоел этот миф!

Тематика добрачного имущества и приобретений в браке за средства от продажи добрачного имущества уже неоднократно поднималась в блоге. А в комментах поднимается неоднократно под каждой статьей, касающейся недвижимости, наследства и прочих направлений.

Пришла пора собрать в воедино полезный материал и разобраться, что и как будет делиться в браке и как избежать обмана со стороны супруга/супруги.

Потому как количество мифов и заблуждений на этот счет огромно. Начиная от переживающих за «недобросовестных супругов ребенка» родителей, заканчивая пугалками про «отбирающих личное имущество» жен. И я лично устал всем и каждому рассказывать эти в целом простые вещи.

Вот поэтому и нужна сводная статья с практикой и всей соответствующей базой, практикой, примерами как реальных, так и теоретических историй.

Постараюсь писать весело, но без драмы. Обещаю, что материал будет крайне полезен и столь же интересен. Поехали!

Что такое личное имущество?

Семейный кодекс в ст. 36 СК РФ дает в целом понятное и доступное определение личного имущества.

Скриншот ниже:

IMG_20240125_220021.jpg

Все просто и понятно. Все, что подарено, унаследовано и получено по прочим безвозмездным сделкам.

Остановимся на дорогостоящем, подлежащем регистрации имущества - в основном недвижимости. Ну и автотранспорт можно.

Вилки-ложки-холодильники, думаю, либо без нас поделят, либо откажутся от этой затеи.

Итак:

- Дом унаследован? Разделу не подлежит.

- Подарен родителями? Аналогично.

- Квартира приватизирована? Если супруга/супруги в собственниках нет – она так же не делится. Но может сохраняться право пожизненного проживания за теми, кто официально отказался от права на приватизацию.

И так далее.

Имущество, которое во время брака куплено на деньги, вырученные от продажи личного имущества, так же не подлежит разделу.

Это прямо следует из ст. 34 СК РФ, устанавливающей правила совместной собственности супругов.

Подтверждаются эти выводы судебной практикой. ВС РФ это ясно отразил в абз. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", где сказано, цитирую:

«… не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак…»

Личными деньгами так же будут деньги, вырученные от продажи личного имущества. Что подтверждается определением ВС РФ по делу №41-КГ20-10-К4 или определением по делу № 67-КГ16-2.

Во всех случаях речь шла об использовании при покупке имущества в браке средств, вырученных от продажи добрачного или же иного личного имущества.

НО! Если супруги купили квартиру за личные средства кого-то из них, но оформили ее по ½ или же в иных долях, такая квартира делиться не будет, останется в таких же долях. И вывести ее из-под раздела вложивший личные деньги не сможет.

Например, Маша и Вова купили квартиру за 5 млн. рублей. Маша вложила в нее 4.5 млн. рублей, подаренных ей мамой и еще 500 тысяч – лежавших на ее счете до брака. Вова же оплатил регистрацию сделки, новоселье и купил новый коврик.

Чтобы Вове было не обидно, Маша согласилась оформить сделку по ½ на каждого. Ведь знакомый юрист ей сказал, что деньги – личные и если Вова из-за коврика вдруг начнет качать права – она может его выгнать, а квартиру оставить себе через суд.

"О встаньте же с колен - держать устала!" - через полгода Маша с Вовой разругались.

Маша побежала в суд и потребовала оставить квартиру себе на 99%. А 1%, так уж и быть, Вове. Коврик же его?

Увы и ах: стороны УЖЕ поделили квартиру, заключив соответствующий договор купли продажи, который приравнивается к соглашению о разделе. И если его не оспорили – их проблемы.

Такие выводы сделал Верховный суд в деле № 11-КГ23-6-К6 , отменив выводы кассации, которая пыталась определить такое имущество личным.

НО тут есть еще одно НО: в спорном деле выше в договоре указано, что покупка оплачена СОВМЕСТНО сторонами сделки. Если же в договоре прописать, что ее оплачивает Маша…? Из личных средств? Практика мне неизвестна, но вижу результат полностью соответствующий условиям договора.

Ах да. И еще один нюанс. Если договор содержит явные признаки раздела имущества и переопределения режима совместной собственности, а еще заключен он после 2015 года без нотариуса – его тоже можно оспорить, но уже отдельно, по правилам оспоримой сделки. Потому как – нарушение. Тоже ВС РФ решил по делу № 77-КГ22-2-К1.

ВАЖНО: Такие же правила применимы и для покупки жилья по ипотечному кредиту, если «тело» кредита было закрыто личными денежными средствами.

С нормативной базой и судебной практикой понятно. Дальше...

Как делится имущество, купленное на личные деньги?

Если все имущество полностью оплачено личными деньгами – делиться оно не будет.

Исключение: если стоимость имущества значительно выросла в результате совместных вложений. Капитального ремонта, реконструкции и т.д.

Рост ввиду естественных инфляционных факторов не повлечет появления у не вложившего денег супруга права на имущество или увеличение его доли.

Если имущество частично оплачено из личных средств, то его раздел происходит соразмерно долям, вложенным в имущество. А не по «чистым» деньгам «тогда» и «на момент развода».

Допустим, супруги Катя и Миша купили квартиру за 5 млн. рублей. Вложили 1 млн. совместных средств, а 4 млн. рублей вложил Миша, продав бабушкино золото, мамины брильянты и дачу в Гадюкино. То есть квартира на 80% принадлежит Мише за счет личного имущества, еще на 10% - за счет правила 50/50. А Катя получает только 10%.

Если через 5 лет супруги начнут разводиться, а квартира, по данным оценщика, стоить будет уже 10 млн. рублей, то Катя точно так же получит 10% стоимости.

А вот если речь будет идти про дом, стоимость которого выросла в 3 раза из-за увеличения площади на 100% (на совместные средства!) - тут уже другой вопрос и порядок. Нужна экспертиза для подтверждения увеличения стоимости именно из-за улучшений как минимум.

Личное, добрачное… а как доказать?

Это один их главных контраргументов. Мол, все это хорошо – а ты докажи! Вон сколько коварных бывших жен квартиры у мужей «отжали».

Да-да, именно это – прекрасный довод! «Отжатие» квартиры у супруга обычно так и происходит.
Вот, для интереса:

*Жена отобрала машину, квартиру и вообще всё! Как это бывает на самом деле…
Добрый Психологист
1 июня 2022*

А вот как хотят это сделать:

*«Невестка покупает квартиру. Надо сделать так, чтобы она на сына была!» - мама привела сыночка к юристу…
Добрый Психологист
8 января*

А вот как вполне успешно отжимают. Вроде бы. Или так же, как и выше.

*Муж хотел делить квартиру, но жена ее купила «на свои». Полный отказ в суде!
Добрый Психологист
2 сентября 2023*

Так что… главное – обязательная фиксация источника сделки.

Даже если у вас 100% любофф. И вот тут начинается самое интересное. Залог успеха в доказывании: нормальное оформление сделки.

Самая надежная схема – безналичная. Будь то подарок, наследство или продажа личного имущества.

Например, папа Паши дарит ему 5 млн. рублей на квартиру. Оформляет договор дарения. Можно в простой письменной форме, можно через нотариуса – совершенно не имеет значения. Нотариальной формы в обязательном порядке для дарения денег не требуется. Но нотариальный считают более «надежным», особенно если в договоре прописана передаче средств в присутствии нотариуса. Что редкость музейная.

Идеальна ситуация, когда:

1. Деньги длительное время лежат на счете у отца Паши и собирались там естественным путем в течение 1-2-3 лет несколькими операциями. Тогда никто не подкопается, что ему их дал Паша, вытащив из семейного матраса, а папа «закинул» на счет. Но могут подкопаться если пополнение счета отца вдруг совпадет со снятием средств со счетов сына…

2. Деньги переведены по безналу от отца на счет Паше. 100% доказательство исполнения договора дарения.

3. Деньги на счете никто не трогал, не снимал, а Паша их переводит напрямую продавцу в счет оплаты сделки купли-продажи квартиры.

Всё! 100% гарантия, что квартира в той доле, которую составляют те самые 5 млн. рублей, будет гарантированным личным имуществом при разделе.

Здесь, увы, остается простор для злоупотреблений: даже если Пашина жена достала из «общего» матраса наличку или же сняла эту наличку со счета, отдав ее Паше или это сделал сам Паша, то описанное выше практически не позволит признать квартиру совместным имуществом.

Потому как там документ и деньги «с историей», а со стороны жены лишь слова.

В худшем случае Паша выкрутится, что совместные деньги «потратили на жизнь/мебель», в худшем и минимально вероятном – будет обязан вернуть этой налички 50%, если дело дойдет до раздела имущества.

Аналогичные правила действуют и для личных средств, полученных по наследству или от продажи личного имущества. Денежку на счет и далее на оплату нового приобретения.

Были случаи, когда суды признавали имущество личным по формальным основаниям: например, жена продает личное имущество примерно за полгода до сделки, но средства на счетах не фигурируют. Впоследствии при разделе суд признал право личной собственности, так как супруг не доказал использования совместных средств: и у жены, и у него были минимальные доходы, исключавшие приобретение дорогостоящего имущества, а единственным подтверждением наличия средств была сделка купли-продажи «добрачки» жены.

/ К сожалению, затерялась ссылка на такое дело – кажется уровень кассации. Буду признателен за реквизиты, если вдруг у читающих блог коллег есть под рукой. Но даже наличие такой практики не означает, что нужно наплевательски относиться к оформлению имущества. /

А если супруг обманет?

Обман в целом возможен. Именно по такой модели часто выводится имущество из-под раздела. Я открыто об этом не писал, дабы не давать поводов для злоупотребления, но вынужден следовать принципу «Предупрежден – вооружен».

Потому как все чаще эта схема встречается в публичном доступе, описанная в деталях. Даже тут, на просторах Д3ена, некоторые практикующие (якобы) адвокаты не стесняются такие модели открыто продвигать.

Поэтому мотаем на ус и внимательно следим за всеми сделками. "Дабы как бы что-нибудь."

Как выглядит обман?

Например, супруги Таня и Петя решили купить квартиру за 5 млн. рублей. Все деньги заработаны в браке, но лежали в 5 стеклянных банках, стоящих в погребе. Туда их заботливо купюра к купюре день через день складывал Петя и изредка – Таня. Деньги вытрясли из банок, продавцу так же их отдали наличными, все оформили.

Через год – развод!

И Таня приносит в суд договор дарения 5 млн. рублей от ее мамы. Мол, мама подарила! Квартира – моя!

Что тут ждать? Нервов, паники, беготни по судам и юристам. Исход может быть непредсказуемый.

Тане нужно доказать:

1. В семье не было денег и доходов, чтобы купить квартиру на них. Таня – работает за МРОТ, а Петя «вечно безработный». Какие 5 млн. скопили, вы что?!

2. У мамы была возможность подарить такую сумму, в идеале – она должна лежать на счету и быть оттуда снятой/переведенной.

Пете нужно доказать, что:

1. Деньги были совместно нажитые, доказав возможность их заработать. Предоставив, например, выписку о движении средств по счету за год на сопоставимые суммы. Ну и с готовностью каяться перед налоговой.

2. Денег от тещи он не видел и их вообще не было. Например, затребовав сведения о доходах тещи и движении по счетам.

Понимаете весь драматизм ситуации, если Петя «официально ничем не занятый»?! Или же самозанятый/ИП с официальным доходом тысяч 200 рублей… в год?! А все семейство – получатели пособия?

Откуда деньги-то?! Кроме как от тещи по договору.

Таня отсудит квартиру ДАЖЕ без подтверждения РЕАЛЬНОЙ передачи этих средств мамой. Чисто по формальной возможности или наличию такой суммы на счете у мамы. Расписки и свидетеля будет достаточно с лихвой, потому как у нее все же договор, а у Пети… слова и ни одного доказательства – откуда в семье-то такие деньги?!

Так что – денежка должна быть на безнале! Все это время!

Если вы ее зачислите 10 апреля, квартиру купите 15 апреля, то договор дарения на имя жены и ее мамы от 5 апреля НИКАК не будет оспорен.

Денежка должна лежать, копиться и потом – должна быть переведена продавцу.

- Не-не-не, так нельзя! Я ж «серый», меня налоговая увидит! – возмутится читатель.

- Вот еще один повод «белой» деятельности. Ты соблюдаешь закон – закон защищает тебя, - отвечу я.

Нет дохода - нет источника покупки. Кстати!

Давненько один из коллег по профессии из Подмосковья поведал об одном деле, где в доказательство "личного характера" покупки использованы материалы... налоговой проверки.

Супруги Оля и Витя купили квартиру. Оба - безработно-непонятные, квартира за 8 млн. Жилье на Витю. Налоговая Витю к ногтю: откуда?! В унисон показывают: Витин папа подарил! Вот договор. Вот доходы Витиного папы. Вопрос снят...

Потом... развод! И в основу признания квартиры абсолютно личной для Вити ложатся именно материалы налоговой, которой он сам же попросил затребовать. Т.е. если даже деньги реально были совместные - никто не докажет. В данном случае деньги, якобы, были реально совместные. Но...

Аналогично все и по сделкам продажи.

Продали имущество – деньги пришли на счет, где и лежат до потребности в них.

Снимать - КАТЕГОРИЧЕСКИ не рекомендуется, особенно на длительный срок, да еще и без возврата денег на счет перед сделкой. Иначе в этот период случится «внезапное дарение» и утомитесь потом доказывать, что именно эти деньги пошли на квартиру/дом, а не мамины-папины супруга.

И все же следите за сделкой. А то ведь как бывает?

Собрались супруги купить вторую квартиру. Деньги на счете, все договорено. Все вопросы решает муж, а жена… красивая. Некогда ей.

И вот через полгодика жена замечает, что деньги на счете так и лежат.

- Это как?! – спросит мимоходом она.
- Да там… это…. - мнется супруг и придумает допустимую в их семье отмазку.

Премия за 5 лет пришла/продал коллекцию виртуальных танчиков/папа занял или безвозмездно подкинул. Нужное подчеркнуть.

Жена (которая "красивая") успокоится и вопросов не задаст: добытчик ведь! Семейный бюджет не пострадал. А при разводе договор дарения с траншем от родителя. Пока, квартира. Какой раздел?!

Если вы даже в глубокой теории видите риск развода и раздела имущества – всегда держите руку на пульсе сделки. Особенно когда и достаток в семье и достаток родителей супругов позволяет, пусть и условно, купить квартирку-другую.

Если же вы не собираетесь разводиться, будучи уверены в 100% защищенности вашего брака или же в случае развода гордо уступите все и вся – ваше право. Мое дело маленькое: предупредить!

В заключение

Миф о том, что «всё, что куплено в браке – то общее» разрушил сотни, если не тысячи людских судеб, ожиданий и постразводных отношений.

А ведь это всего лишь косноязычное изложение фразы «Всё, что НАЖИТО в браке». А разница между «куплено» и «нажито» многим кажется незначительной или буквоедческой, особенно без конкретизации «нажитого имущества» из упомянутых в начале статей.

Краткие выводы:

1. Личное имущество: добрачное, унаследованное и подаренное разделу НЕ ПОДЛЕЖИТ.

2. Если имущество из п. 1 было продано, а на эти деньги куплено новое – оно так же не подлежит разделу в той части, которая покрыта личным средствами супруга.

3. Чтобы п. 2 действовал – сделка должна быть нормально оформлена, в идеале – по безналу и с возможностью отследить историю денежных средств. (прим. вот специально подчеркнула для некоторых )

Вот мы азы и рассмотрели. Надеюсь, было полезно и никто не заснул от скуки =)

Давим «Нравлик» по традиции, остальное – по желанию.
Материал, возможно, будет дополняться по мере обнаружения новой интересной практики или ситуаций.

Автор: Добрый Психологист

Имхо, исчерпывающе.

[Natigra]

Вот интересно по совместной недвижимости. Есть у меня знакомая, которая вышла замуж, дала мужу денег в долг, потом с ним не жила. Идея была такая, что их дом будут расселять и они получат какое-то другое жилье и поделят. Дом не расселили. Долг он ей не отдал, и умер. Но, пока они были женаты, вложился в долевое строительство. Она имеет право на ту недвижимость, что он прибрел в долевом строительстве, даже если она об этом не знала?

[Natigra]

И про себя вопрос: что-то мне надоело копить, за ценами и ставкой я не успеваю. Есть две идеи: купить квартиру-убитыш и продать ее через год или использовать как первый взнос (у сбера есть такая программа под залог). Но место, где находится квартира, хоть и благоустроенная, сомнительное. И второе: комната в общежитии, ближе к Питере и считается как квартира. Дороже. План такой же. Либо как залог, либо купить в ипотеку, быстренько погасить и на эти деньги купить что-то более приличное.