Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду | 6

[Туз]

Божечка Пусяндру отводит, а вы все филькин договор читаете. Там даже риелтор после ЕЁ выяснений только изволила сказать "ну, будет допник".

[Туз]

Ой, чо-то я расчувствовалась, мой бетон по лживым подложным документам вбелую пытаются приобрести чо ль и в злоупотребление доверием с хищением подтянуть Какие вы необережные, такое время, какая-то конторка с займами, которая еще не пойми, даст или не даст, ну вы счетосчёты или где?

[wichy]

Туз, вот не по теме, но перечитай последние свои три сообщения так, как будто это читает посторонний человек. Ну больше половины же не понять, поток сознания форменный, я вроде и пытаюсь вчитаться и расшифровать, но аж голова болит. Ты ж не себе пишешь, а другим людям, пиши общепонятно, плиз.

[Туз]

wichy, пусть бросит каку.
Так понятно?

[Fa]

Если покупатель не может гасить - то её это коснётся. Именно поэтому и признаются ничтожными сделки по скорой перепродаже и дарении лицами на родню и прочих, когда они заявляют, что имущества у них нет, денег у них нет, когда они по долгам и займам не платят.

Пожалуйста, не нужно все сразу в эту конкретную кучу- ситуацию тянуть. У Пусяндры и так есть над чем подумать.

[Туз]

Хорошо-хорошо.

[Феанора]

Читаю договор, займ покупатель получает тоже после регистрации перехода права. Т.е. пока не прошла регистрация, деньги на счетах этой финансовой конторы.

Возможно стоит настоять на сделке через банковскую ячейку или аккредитив? Сопутствующие расходы (аренда ячейки) Пусяндра берёт на себя, покупатель ничем не ущемлён.

[mamaviti]

По факту сейчас покупатель берет кредит в кредитной организации, кредитная организация перечисляет деньги на счёт продавца после регистрации сделки. Если деньги на счёт не поступают, договор считается неисполненным. Я тут особых рисков не вижу. Меня озадачил пункт, что если жилье признают непригодным и т.п., то продавец должен вернуть деньги. Видимо, так контора защищает себя на случай, что маткапитал ПФР не переведет по вышеописанным причинам. И в этом случае договор на завышенную сумму для продавца - риск. Продавец становится заложником решения ПФР, да ещё и с рисками по выплате полной суммы в договоре.
Я бы всё-таки попробовала согласиться на завышенную цену, но потребовала убрать из договора этот пункт про признание непригодным для проживания. Если у фирмы эти дела поставлены на поток, то они примерно понимают свои риски. Риск для них может быть 1 процент из 100, а может быть выше. Если у них есть понимание, что 99 процентов таких сделок прокатывают, они согласятся убрать этот пункт, тем более сумма не ахти какая для нтх. Если риск высокий - не согласятся, но тогда и вам лучше не связываться с этим. И допник у них тоже запросите, обязательно нужно ознакомиться и с ним.

[mamaviti]

Прочитала еще раз договор. Нет все-таки, не совсем так, как я поняла сначала. Кредитная организация предоставляет деньги покупателю (но этот момент в договоре не прописан, наличными или на счет), а тот обязан их передать продавцу в течение 1 дня. Вопрос, а что если Покупатель пропадет из поля зрения, перестанет отвечать на звонки и т.п. именно в этот момент. Получит документы о регистрации, а в кредитную организацию не явится, или получит займ, а деньги не передаст. Что тогда? Получается право собственности будет уже зарегистрировано, а деньги Продавцу не уплачены. И тогда, чтобы отменить регистрацию, придется идти в суд. Неприятный момент, мягко говоря. Тем более, что опыт исчезновения Покупателя уже есть. В договоре не прописано, что деньги в ячейке или еще где-то и вы их сами, без участия Покупателя, можете получить после регистрации перехода права собственности к Продавцу.
Еще я бы обратила внимание на пункт 2.4 - что объект недвижимости находится в залоге с момента регистрации права собственности. Это значит, что даже если вам удастся в суде расторгнуть договор или признать его недействительным (в случае если покупатель не передаст деньги), объект все равно будет находиться в залоге у кредитной конторы. Залог в суде вам снять не удастся, если будет доказано, что кредитная организация передала деньги Покупателю.
Короче, надо обезопасить себя еще в этом моменте. Потребуйте в договоре прописать схему передачи денег через ячейку.

[Пусяндра]

mamaviti, ночь моя тоже не впустую прошла, гоняла мысли о том, что будет, если покупатель возьмёт и не явится, или снимет деньги и сбежит, а комната в залоге у фирмы. Надо оно мне? В общем, я сегодня буду опять звонить и в фирму, и юристу агентства и обсуждать способ передачи денег и пункт о признании непригодным жилья. Также попытаюсь снизить сумму завышения. Если не пойдут на уступки, пусть ищут другую лохушку, простите за мой французский. Слишком мне не нравится и договор, и покупатель. Моей безопасности никакой, зато рисков куча.

[Пусяндра]

Только вот к ячейке покупатель точно так же может не явиться. Хотя это в ее интересах, деньги же ей нужны, по идее. Или нет? Я бы вообще предпочла на свой счет получить от фирмы, не надеясь на эту даму, а разницу пусть в ячейку кладут. Правда, это будет странно выглядеть в договоре.

[АлёNа]

Ну больше половины же не понять, поток сознания форменный

А я Туза здесь очень хорошо поняла.
Послушалась бы лучше Пусяндра юриста.

[Ларусик]

Завышение стоимости нужно в первую очередь фирме - кредитору.
Даже если сделка пройдет нормально, то фирма - кредитор рассчитывает получить эту разницу себе.
Пусяндра получит свои деньги за проданное жилье, покупатель получит комнату, а кредитор - разницу от повышения.
Но то, что эти деньги идут как Материнский капитал, могут быть рассмотрены как мошенничество и обман государства по сговору.
Так что если трезво все подумать, то очень большие риски.

[mamaviti]

Пусядра, так и объясните, что поскольку покупательница не явилась на сделку, она точно также может не явиться на передачу денег, а комната уже будет в залоге. Поэтому, в договоре должно быть прописано, что деньги поступают на счёт покупателя после регистрации договора КП, и далее переводятся продавцу по договору аккредитива в течение суток после выдачи займа. Или предусмотреть в договоре, что деньги выдаются наличными только в присутствии продавца и передаются вам в это же день. Единственное, покупатель должен будет всё-таки предъявить зарегистрированный договор, сам лично. Но в таком случае ей не явиться нет никакого смысла и комната до предъявления договора КП не будет в залоге, так как займ ещё не будет выдан. Если не согласятся, пусть идут лесом, у вас есть все основания не доверять покупателю.

[Fa]

Пусяндра, если деньги кладутся в ячейку под условия, то предполагается не совместный доступ при выполнении условий, а единоличный получателя денег. Если от превышения какая-то доля покупателю тоже предназначается, то он заинтересован, зачем ему уклоняться, но я бы подстраховалась - пусть другие деньги в другой ячейке лежат. Единственное, ячейки с условиями - довольно существенные затраты. Самое дешёвое - аккредитив Сбербанка. 2 тыс. стоит оформление, после предъявления документов перевод в любой банк бесплатно.
Но во всех случаях, к сожалению, остается зависимость от покупателя по представлению документов. Он получит договор из Росреестра с отметкой о регистрации, у нас сейчас на экземпляре продавца вообще никаких отметок не ставят (если в регионах по-другому, это большая удача). Поэтому, при такой ненадёжной покупательнице, лучше для подтверждения перехода права указать не договор с отметкой, а выписку из ЕГРН, где собственником будет покупальница. Выписку, если что, может любой заказать.