Глазами риэлтора

[Pirogok]

bellinda, мы тоже сейчас в процессе смены квартиры на что-то (еще не решили).
Но так как трешки продаются плохо, для себя решили, ка только найдется покупатель, не заставлять его ждать, пока подыщем вариант, а сделать так: мебель и большинство вещей вывези в гараж (сейчас стоит пустой), а на время поиска снять небольшую квартиру и с необходимым минимумом там пережить поиск нового жилья.
Если часть дома требует такого значительного ремонта (крыша, пристройки), то наверно лучше не мужа ждать а бригаду нанять. Или действительно снять квартиру. Тут надо прикинуть и решить, что выгоднее.
А по поводу того, брать ли недострой - надо смотреть в каком состоянии и кто будет делать ремонт и как быстро на него найдутся деньги. Вы согласны еще лет десять жить в ремонте? Или лучше взять ипотеку?
А может подыскать дом не так близко к центру, зато дешевле. Сейчас вроде транспорт хорошо ходит, да и на периферии инфраструктура развивается быстро и по ассортименту иногда даже лучше, а цены дешевле, чем в центре.

[bellinda]

Pirogok,спасибо за совет, очень дельное предложение, правда не знаю, пустят ли меня на квартиру с 2-мя моими кошками, но все равно вариант, а вещей у нас немного, мебель еще родительская, старая, при переезде мечтаю её почти всю выкинуть или раздать, и купить на новом месте все новое, начать ,так сказать , жизнь с чистого листа, ах мечты,мечты!Пока изучаю рынок, выписала из газеты на листик варианты продажи домов : с понедельника буду обзванивать,а ипотека нам пока не светит, муж недавно взял для бизнеса атокредит.

[Феанора]

bellinda, мы тоже сейчас в процессе смены квартиры на что-то (еще не решили).
Но так как трешки продаются плохо, для себя решили, ка только найдется покупатель, не заставлять его ждать, пока подыщем вариант, а сделать так: мебель и большинство вещей вывези в гараж (сейчас стоит пустой), а на время поиска снять небольшую квартиру и с необходимым минимумом там пережить поиск нового жилья.

Вариант с одной стороны хороший, но с другой стороны опасный, без запаса прочности. У маманьки знакомые несколько лет назад примерно так сделали (а дело было на Украине), так вот без проблем прошла только первая часть плана: они продали свою трёшку. Тут цены резко выросли. Денег им не хватило даже на однушку.

[Kalifornia]

Передо мной встают следующие вопросы:
-если продам квартиру,куда нам переехать жить до покупки дома, т.е.,как совместить во времени эти два процесса?
-может купить недостроенный дом, чтобы потянуть по деньгам?
-начать ремонт в имеющейся 1/4 дома и преехать жить туда(там нужно пристраивать удобства, чинить крышу)?
-другие варианты?
Буду благодарна за любые советы, а то у меня мозги последние несколько месяцев идут вразброс и очень хочется уехать из квартиры в свой дом побыстрее!

bellinda, все зависит от того, какие у вас приоритеты: дом, построенный под ваши индивидуальные потребности или сохранение нервов (а на строительстве вам их потреплют изрядно). Кроме того, надо тупо посчитать экономику: знать приблизительную смету на строительство, умноженную на 20%, кто будет строить - вы или бригада строителей. Итак.
Покупку очень желательно проводить с одновременной продажей, как говорила Феанора. В нашем государстве очень велик риск на скачке цен остаться с ничего нестоящими фантиками в руках. Это раз.
Покупая дом вы, также, будете покупать земельный участок. У меня, как у риэлтора, сразу вопросы:правильно ли оформлены документы на землю, и как там с коммуникациями. У нас только врезка газа обходится в 100 тыс.рупий. И когда слышишь, что "коммуникации проходят рядом" грустно улыбаешься. Это два.
Покупая недострой никогда не знаешь на сколько строители были добросовестными и соблюдали все СНиПы по строительству. Это риск тоже. И это три.
Определитесь, что для вас в приоритете, а чем вы можете поступиться. От этого и пляшите. Удачи.

[Kalifornia]

bellinda, а может ваш вариант это таун-хаус? Там и земелька есть и подводка коммуникаций обходится дешевле и "удобства" все в наличии

[Martisha]

на мой взгляд таун-хаус оптимальное решение для тех кто хочет дом на земле,но финансово не тянет на отдельно стоящий дом с участком. мы так и поступили. продавали свою двушку долго,параллельно искали таун. нашли,внесли залог и...нам дали 1.5мес срок на продажу квартиры(а мы ее уже полгода безуспешно продавали).прошел месяц,я уже от нервов ночами не спала.а потом муж сказал-раслабься-если наш вариант все сложится. и в последний момент на нас посыпались покупатели (чуть не в драку из-за нашей квартиры).продали квартиру.через неделю заключили сделку по тауну. в общей сложности таун(новострой) нам обошелся цена двушки повыш.комфортности с ремонтом+миллион руб доплата. таун в городе примерно на таком же расстоянии от центра как и наша бывшая квартира. по метражу - в три раза больше чем квартира

[bellinda]

Девочки, всем спасибо за советы,это очень помогает увидеть ситуацию со стороны , трезво оценить свои возможности и определиться с потребностями, к сожалению таун-хаусов в нашем городе нет,а по документам на землю я , что называется "собаку съела", очень долго занималась оформлением участка для бизнеса мужа,в т.ч. и суды были,решила все таки искать готовый дом под себя, ни стройкой ни достройкой заниматься не хочу,ЛМ обещал подумать насчет недостающей суммы для покупки дома.Сегодня хочу еще встретиться со знакомым риэлтором.Еще раз всем спасибо!

[mamaviti]

Продавали свою однушку в очень сложный период - два года назад. Цены на недвижимость в тот момент сильно упали (но нам было не это важно, так как мы хотели поменяться на двушку, а на двушки цена тоже упала и даже больше, чем на однушки) Переживали, что не продадим, так как спрос резко упал. Покупатель нашелся через две недели. Очень обращал внимание на ремонт. Покупал мужчина за сорок, холостой, но с дамой сердца. Ремонтом заниматься вообще не хотел, просил оставить мебель на кухне, хотя у нас стоял миленький, но очень дешевый и простенький гарнитурчик, плита тоже простенькая, но новая. Ванна была отремонтирована - блямстела. Но у нас был минус - квартира угловая, хрущевка, правда на втором этаже, но с двумя окнами в комнате, что не очень удобно. Когда приходили смотреть женщины - отказывались именно из-за этих недостатков, а мужчине было главное не париться с ремонтом....

[Fa]

Действительно, по риэлторской науке считается, что наличие ремонта не влияет на цену, а только на ликвидность. В действительности же, недорогие квартиры лучше продаются с недорогим, но свежим ремонтом (впрочем, он не особенно окупается). А что значит лучше? Быстрее и по цене ближе к верхней границе ценового диапазона на данные объекты. Если же подобная квартира в неприглядном состоянии, приходится или ждать соответствующего случая, или снижать цену.

[Kalifornia]

Действительно, по риэлторской науке считается, что наличие ремонта не влияет на цену, а только на ликвидность. В действительности же, недорогие квартиры лучше продаются с недорогим, но свежим ремонтом (впрочем, он не особенно окупается). А что значит лучше? Быстрее и по цене ближе к верхней границе ценового диапазона на данные объекты. Если же подобная квартира в неприглядном состоянии, приходится или ждать соответствующего случая, или снижать цену.

По "риэлторской науке" это выглядит так:
1)свежий и недорогой ремонт уместен когда квартира и так в хорошем состоянии, но нужно немножко ее освежить для лучшей смотрибельности; в таком случае, действительно, освежительные процедуры можно провести быстро и недорого.
2) если квартира в среднем или убитом состоянии, "освежать" ее недорогим ремонтом нет смысла, т.к. он (ремонт) не скроет состояния квартиры - проводка, сантехника, окна-двери. Любой адекватный покупатель сразу поймет, что продавец пытается всучить ему товар, несоответствующий цене.
3)дорогой и качественный ремонт - отдельная песня. Как правило, квартиры с оным сразу попадают в категорию неликвид, что означает, что на такую квартиру круг покупателей значительно сужается (по сравнению с квартирами в обычном состоянии). И еще, дорогой ремонт, это круто, но покупателю может банально не понравиться цвет моднейшего кафеля или встроенной кухни и т.п. Сейчас такой выбор строй и отделочных материалов, и люди стремятся делать ремонт "под себя".
Дорогие ремонты для продажи (глубокое ИМХО) не уместны в хрущевках, брежневках и прочих малогабаритных квартирах.
4)на рынке недвижимости есть спрос на любой товар - лишь бы цена была адекватной.
5) все вышенаписанное следует соотносить с экономическим и политическим положением в стране, отношением спроса к предложению, состоянию рынка (рост, спад, стагнация),временем года, местом нахождения квартиры (регион, город), условиями продажи-покупки и личностью собственника(-ков).
Ну как-то так:))

[Vertex]

Я правильно понимаю что двушку проще продать, чем трешку? А как позиционировать продажу двушки в типовом панельном доме П-3М, если комнаты отремонтированы (но в одной пока нет пола, а в другой дубовый паркет как новый и современный), деревянные стеклопакеты, застекленный (согласованный!) балкон, кухня, санузел и коридор неремонтированы... Делать ли в кухне хоть потолок (на нем следы протечек, но старых)...?
Хотелось бы не подарить улучшения...

[Kalifornia]

Я правильно понимаю что двушку проще продать, чем трешку?

Да не заморачивайся на этом. Тут все от конкретной квартиры зависит.

А как позиционировать продажу двушки в типовом панельном доме П-3М, если комнаты отремонтированы (но в одной пока нет пола, а в другой дубовый паркет как новый и современный), деревянные стеклопакеты, застекленный (согласованный!) балкон, кухня, санузел и коридор неремонтированы... Делать ли в кухне хоть потолок (на нем следы протечек, но старых)...?
Хотелось бы не подарить улучшения...

Интересный вопрос оценивать не видя квартиру, это все равно что подстричь по телефону. Но все-таки: поскольку основные трудоемкозатратные места, как с/у и кухня в первозданном состоянии, квартира пойдет в ряду "состояние хорошее", "чистенькая", т.е не "убитая", но и не "отличная". Это ваш ценовой диапазон. Потолок, я считаю, затрите, но так, чтоб в глаза не бросалось. Так и продавайте. У вас обмен? или продажа?

[Vertex]

Спасибо! Выбираем район... я бы предпочла обмен, как наименее рискованный и привычный. Уже такое проходила. Вернее, мена. Не получится - придется куплей-продажей.

[Kalifornia]

Спасибо! Выбираем район... я бы предпочла обмен, как наименее рискованный и привычный. Уже такое проходила. Вернее, мена. Не получится - придется куплей-продажей.

Ээээ... я имела ввиду вот что: продажа - эт когда деньги получили, и взамен ничего не покупаем. Обмен - когда продал-купил. А обмен, если понимать его в буквальном смысле, как и мена практически изжили себя.
П.С. Пожалуйста!

[mamaviti]

девочки у меня вот вопрос по поводу разумности ремонта в моей ситуации: вот мы купили двушку, как я уже писала, в типовом панельном доме две большие комнаты почти по 18 м, маленькая кухня, маленький коридор и раздельный санузел. Первичные наши потребности квартира вполне удовлетворяет - большая детская и наша комната, но все равно, конечно, хотелось бы больше и лучше. Считала, что ремонт с мебелировкой, который мне бы хотелось, встанет примерно в полмиллиона. Планирую осилить года за три. особой нужды и желания сейчас копить на новую квартиру - нет, однако и берут сомнения: ведь если эти деньги вложить в новую квартиру, то ее цена по сравнению с наше теперешней будет и останется выше надолго. ремонт же, хоть вещь и приятная, но недолговечная. То есть что все таки разумнее - делать хороший ремонт в нашей малогабаритке или все-таки терпеть, копить на новую, а потом уж развернуться?