Глазами риэлтора

[ule4ka]

Поленька, эта передача идет по каналу Усадьба (у нас стрим тв подключен пакет). Мы тоже квартиру выбирали естественно, учитывая площадь, планировку и прочее и сейчас будем покупать, буду смотреть на ремонт, тк. хотим через пару лет увеличить площадь, а это время хотелось бы в нормальных условиях пожить и без больших доп. вложений)), но когда покупали квартиру у нас, то смотрели на ремонт (!!!) одна женщина даже спросила не продаем ли с мебелью и шторами, в итоге квартиру купила девушка по ипотеке, у которой денег на ремонт в тот момент совсем не было, потому она очень даже внимание обращала на то, что у нас было сделано, так что надо ориентироваться на разных покупателей и с ответами-вопросами каверзными и которые на ремонт смотрят.

[Я-Сама]

Год назад продавала-покупала квартиру. Поскольку покупатели смотрят очень много похожих по планировке типовых квартир в выбранных районах, застроенных "хрущевками", в своей квартире обращала внимание на "неотделимые улучшения" - дополнительный смеситель в ванной, несколько дополнительных розеток на кухне, дополнительные выходы в вентканалы, более удобно перенесенные двери в комнаты-кухню, дополнительно выгороженную кладовку и просторные антресоли. Плюс - давала полюбоваться видами из окна и рассказывала о тихих и доброжелательных соседях. Себе смотрела не столько на состояние квартиры, сколько на вид из окон (мне нужно было, чтобы в окнах было небо, а не забор или стена противоположного дома) и возможность гулять неподалеку от дома, планировку, высоту потолков, наличие раздельного санузла (устала в хрущевке от невозможности уединиться в ванне) и... возможность упихнуть в прихожую три велосипеда.
Что касается ремонтов и мебели, то, например, однокомнатные квартиры в моем городе лучше продаются отремонтированные: их часто покупают пенсионерам или молодым семьям, у которых нет средств/сил/времени на ремонт. А, например, моей подруге продать трехкомнатную помогло то, что она была отремонтирована + с уже установленным кухонным гарнитуром; этому факту покупательница была особенно рада. Покупатели, зная, что подруге предстоит переезд в другой город, даже сами предложили: "Давайте мы вам карнизы для штор купим и принесем упакованными или доплатим, а вы свои не снимайте".

[Скво]

А есть еще 1 интересный способ взглянуть на квартиру свежим взглядом:
сделайте фотографии своих комнат цифровой фотокамерой с разных ракурсов ( и от входа в комнату, и от окна....) А потом просмотрите на экране (это чтобы не тратить деньги на печать фоток).
Квартира смотрится по-другому, ваш взгляд может заметить какие-то мелочи, которым раньше вы не придавали значения.
Иногда понимаешь, что вот эта ваза стоит совершенно не на том месте

[Blackbelly]

Могу добавить, очень важно, чтобы полы были вымыты и ковры пропылесосены. Даже более-менее разбросанные в комнатах вещи допускаются, они придают жилой вид помещению, а мусор или пыль на полу совершенно недопустимы. Чистота полов воздействует на подсознательном уровне так же сильно, как приятный запах в квартире, свет и аккуратный санузел

[Магнитная_Аномалия]

не знаю конечно как с 4хкомнатной, мы продавали двушку... в ужасном состоянии ... просто до этого сдавали 2м семьям, а продавать надумали очень быстро... но так как это вторичка ее взяли с потрохами, потому что на новостройки(по крайней мере у нас) очень редко оформляли ипотеку... правда мама прибрала немного в подъезде... газеты соседи прям на пол у почтовых ящиков бросают...

[Blackbelly]

Вот еще что придумал мой воспаленный мыслями о продаже мозг: распечатать экспликацию квартиры (план, проще говоря) из справки БТИ и давать всем возможным покупателям с собой. Примечание: планировка - это сильная сторона моей квартиры

[Поленька]

Девочки, спасибо всем огромнейшее за советы!!! Тема актуальна, продажа еще зреет!

Blackbelly, планировка - зал проходной - из него две двери (в спальню и детскую), а кухня мизерная....

[Lem_skaya]

Девочки, а как продать дом. Сам дом из себя ничего особенного не представляет. а вот есть возможность расширения участка.+хороший уровень по городу, и в целом неплохом район, рядом и 3 школы и поликлиника. и общественный траспорт под боком. да и соседи хорошие.

[Ksyuta]

Знакомый риэлтор дала мне как-то эту памятку. Тут речь, правда о долевом строительстве, но ведь и это бывает в нашей жизни...
____________


НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА С СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПАНИЯМИ НА ПОКУПКУ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ


Заключение договора - это самый важный момент при приобретении квартиры в строящемся доме. От этого зависит Ваша дальнейшая финансовая безопасность.


1. Обязательно воспользуйтесь услугами грамотного юриста. Вам, как человеку несведущему, легко запудрить мозги

2. Проверьте весь пакет документов на строительство и право продажи. Лучше, если это сделает специалист.

3. Обычно в договоре срок передачи Вам готовой квартиры указан довольно расплывчато: в течении 3-4 месяцев после сдачи дома Госкомиссии, а ответственность компания несет именно по этому пункту. Представьте себе, что дом Госкомиссии не сдан - получается, Вы по договору должны ждать у моря погоды, а компания как бы не при чем.

Поэтому рекомендуем настаивать на указании конкретного числа.

4. Уточните сроки регистрации и оформления документов на право собственности, обычно их стоимость в сумму договора не входит.

5. Важно: стоимость квартиры в договоре указана в долларах, Вы оплачиваете их рублевый эквивалент. А вот компании при возврате денег так делать не хотят! А вернут Вам деревянные рубли, которые к тому моменту могут очень подешеветь.

Конечно, в Гражданском Кодексе РФ указано, что если суммы в договоре указаны в долларах, то и ВСЕ расчеты должны производится в долларах, то бишь в их рублевом эквиваленте на день выплаты. Но на деле судьи сию статью в расчет брать не спешат.

И, наконец, есть некоторые моменты, над которыми стоит задуматься.

а. Вы думаете, что просто покупаете квартиру? Ошибаетесь! Например, по мнению многих строительных компаний , Вы занимаетесь инвестиционной деятельностью. А именно, вкладываете в них деньги с целью получения прибыли! В суде это основной их аргумент.

Советуем узнать, как трактуют договор о долевом участии в той фирме, где Вы собрались покупать квартиру.

Имейте в виду, что инвестор несет все риски. Неплохо при условии, что прибыли Вы все-таки не получаете! Пусть это будет договор покупки доли

б. В договоре есть такой пункт: "Дольщик оплачивает затраты по обслуживанию дома (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, уборка нежилых помещений, вывоз бытового мусора и пр.) с момента передачи оплаченной им доли жилья до момента передачи вышеуказанного дома на баланс обслуживающей организации."

Обратите внимание, что конкретный срок этого самого момента передачи здесь не указан. Пример: жильцы одного дома, построенного компанией "Строймонтаж", в 1999 году были вынуждены целый год оплачивать коммунальные услуги по техническим расценкам (в 2 раза дороже), прежде чем дом был принят обслуживающими организациями.

в. Еще один пункт: "Стоимость одного кв.м. площади пола составляет... и изменению не подлежит в процессе действия договора."

Все прекрасно, но есть такая ситуация: дольщики компании "РосГлавМатериалы", которые заключали договора до начала 2001 года (по достаточно низким ценам), конечно не думали, что у "Города Солнца" сменится хозяин. А он сменился. И сказал, что договора они заключали не с ним, а потому либо доплачивайте, либо заберите свои деньги и до свидания.

Так что, может стоит включить в договор пункт, что стоимость не меняется также при смене застройщика?

Особенности заключения договора в компаниях-застройщиках

.

1. Вы не сможете изменить ни одного серьезного пункта договора.

2. Любой договор компании расценивает как инвестиционный, а потому возлагает на Вас несение всех рисков по строительству дома.

3. Помните, что решить конфликт со строителями в судебном порядке очень трудно. Компании располагают связями и имеют опыт в затягивании дела.

Если Вы выиграете дело, то у компании на этот момент может не оказаться на счету денег. Да и узнать номер этого счета достаточно сложно даже для судебного пристава.

[Рудана]

Моя мама пригласила через знакомую риэлтора,которая оценила квартиру примерно на 20% ниже стоимости аналогичных квартир в этом районе .Стоимость я потом узнавала из газетных объяв и интернета.Какой может быть здесь "подводный камень"? Вроде бы риэлтору,получающему %,должно быть выгодно продать квартиру подороже.Или побыстрее?Кто может подсказать?

[Kalifornia]

Моя мама пригласила через знакомую риэлтора,которая оценила квартиру примерно на 20% ниже стоимости аналогичных квартир в этом районе .Стоимость я потом узнавала из газетных объяв и интернета.Какой может быть здесь "подводный камень"? Вроде бы риэлтору,получающему %,должно быть выгодно продать квартиру подороже.Или побыстрее?Кто может подсказать?

Рудана, как риэлтор, хочу спросить:
а)на основании чего была выбрана именно эта цена, т.е. она как-то это обосновала? В приличном агентстве есть документ, анализ и т.п. на основании чего выводится цена (начальная) объекта. Если это методика три П - палец, пол, потолок, значит такой риэлтор.
б)на основании чего вы сделали вывод о стоимости квартир в вашем р-не: только по просмотрев объявления в газете и инете? реальная (продажная стоимость) отличается от заявленной в объявлениях практически всегда. Если это начальная цена, ничего страшного, что она немного занижена, ведь если покупатели будут проявлять реальный интерес цену всегда можно поднять, до максимально возможной на данный момент.
Рудана, требуйте от Риэлтора письменной отчетности о звонках, покупателях, где и когда в каком кол-ве выходит реклама. Вот это для начала.
Призываю всех быть требовательными к риэлторам, тем самым повышать качественный уровень наших услуг!!!!

[Рудана]

Большое спасибо за ответ!Договора с риэлтором мы пока не заключали,это знакомая знакомой,попросили посмотреть,за сколько можно продать квартиру,хотя свои услуги она,естственно,предложила.На данный момент вопрос в её честности(или профессионализме?),можно ли доверять этому человеку?Потому что разница цен слишком велика-23-28тыс зеленых по объявам,и 18-19тыс по оценке риэлтора.Пониженную цену обосновала тем,что 3-х комн сейчас плохо продаются,на рынке застой,продаются в основном 1-комн.

[Kalifornia]

Большое спасибо за ответ!Договора с риэлтором мы пока не заключали,это знакомая знакомой,попросили посмотреть,за сколько можно продать квартиру,хотя свои услуги она,естственно,предложила.На данный момент вопрос в её честности(или профессионализме?),можно ли доверять этому человеку?Потому что разница цен слишком велика-23-28тыс зеленых по объявам,и 18-19тыс по оценке риэлтора.Пониженную цену обосновала тем,что 3-х комн сейчас плохо продаются,на рынке застой,продаются в основном 1-комн.

Рудана, большое пожалуйста!!!
Соглашусь, что трешки всегда менее ликвидны, чем однокомнатные. И чем больше и нестандартнее квартира, тем труднее она продается. Да и найти покупателя с деньгами на руках, т.е. такому, которому ничего своего продавать не нужно еще сложнее. Повторюсь, что реальная (продажная стоимость) отличается от заявленной в объявлениях практически всегда. и естессно в меньшую сторону. Сразу хочу отсоветовать от "порочной" практики нанимать сразу несколько агентов.Почему? Потому что в результате каждый из них в стремлении продать квартиру будет снижать цену, а вам это надо.
Рудана, ищите и обрящете нормального риэлтора. Т.е. не такого, который работает по принципу "после нас хоть потоп" На Украине, как и в России есть свой союз (гильдия) агентств. На сайте гильдии есть список агентств которые в нее входят. Но, как грится, это тоже не гарантия. Слишком много в нашей профессии случайных людей))

[Fa]

20% от объявленных в изданиях, конечно, многовато. Вместе с тем, нужно учитывать:
1. Как уже здесь писали, в рекламе цены завышены, это "цена ожидания" - мечта, так сказать.
2. Кроме того, мы не знаем, как вы ставили вопрос риэлтору, которого пригласили. Она назвала сумму, которую вы получите после продажи или цену для покупателя, включающую комиссионное вознаградление агента. Риэлтор и его агентство ведь не работают бесплатно. Вы обговаривали этот процент?
3. И правда в том, что трешки менее ликвидны, чем 1-комнатные и вопрос может решиться привлекательной ценой или временем ожидания своего покупателя. Бывают ведь всякие чудеса... Так что, решение зависит от вашей мотивации - зачем вы хотите ее продать и насколько срочно. Если планируете сделать встречную покупку, т.е. разъехаться (купить 2 квартиры) или купить аналогичное жилье в другом месте, то нужно просчитывать с учетом цен на эти встречные покупки. ИМХО, да и не только мое, что риэлтору нужно объяснять эту мотивацию, чтобы он видел всю цепочку. Тогда и ответ будет более точным, чем на вопрос " а почем нынче моя квартира".
4. Также полностью согласна, что нужно обращаться в агентство, которое состоит в ассоциации риэлторов, более 10 лет на рынке недвижимости, дорожит свои именем. У меня есть знакомые с большим опытом, работающие самостоятельно и очень успешно, но я лично не согласна на такой вариант. Мне спокойнее работать в агентстве, где сделки проходят тщательную проверку. И то нет полной гарантии, ведь столько подводных камней может выплыть в сделке, на первый взгляд кажущейся простой, но агентство все-таки отвечает по своим обязательствам.

[bellinda]

Пожалуйста, помогите советом:мы с мужем твердо решили переехать из квартиры в свой дом( купить,или поменять или построить).В наличии имеются:трехкомнатная квартира в самом центре города без ремонта и земельный участок 8 соток с 1/4 частью дома( тоже без ремонта) в 15 минутах ходьбы от квартиры,там никто не живет, использовался под дачу,для жилья без ремонта не пригоден.Если продать и квартиру и участок, хватит лишь на половину той суммы, какую стоит "дом моей мечты"(хочу дом относительно новый, желательно с ремонтом и недалеко от центра),Можно построить дом на нашем участке, но боюсь строительство не потянуть, мне уже 45 лет, здоровье не важное,а муж все время занят своим бизнесом.Квартира выставлена на продажу .Опыта в купле-продаже недвижимости нет никакого.Передо мной встают следующие вопросы:
-если продам квартиру,куда нам переехать жить до покупки дома, т.е.,как совместить во времени эти два процесса?
-может купить недостроенный дом, чтобы потянуть по деньгам?
-начать ремонт в имеющейся 1/4 дома и преехать жить туда(там нужно пристраивать удобства, чинить крышу)?
-другие варианты?
Буду благодарна за любые советы, а то у меня мозги последние несколько месяцев идут вразброс и очень хочется уехать из квартиры в свой дом побыстрее!