Экономический и финансовый кризис | 9

Fa · Сообщение Fa » Ср дек 02, 2020 12:57 pm

А так меня тоже пугает количество желающих купить инвест-жилье. Кто-то это все должен снимать. .

Алиса*ли · Ср дек 02, 2020 1:02 pm

Fa, я имела в виду, что «вход» в инвест-жильё стал выше (цена растёт, % по вкладам падает), цена аренды не растёт (хорошо, если не снижается) и накопить на однушку становится тяжелее, а доход с неё-меньше. И её привлекательность -меньше.

Fa · Сообщение Fa » Ср дек 02, 2020 1:06 pm

Алиса*ли, это -да, не спорю.
Привлекательность меньше, как и вкладов.

Ср дек 02, 2020 1:28 pm

wichy писал(а): ↑Ср дек 02, 2020 12:33 pm _Bird_, в наших условиях с акциями меньше гемора. Либо все мои знакомые не особо умеют сдавать, но с арендаторами очень часто косяки. Этим все же надо заниматься, а акции купил - и сиди, жди дивов.

Ну оно понятно, сдачей надо заниматься.

Gorty писал(а): ↑Ср дек 02, 2020 12:50 pm _Bird_, потому что жилье выросло в цене очень сильно, а аренда не выросла практически. Плюс съемщики не очень стабильны из-за постоянных проблем в экономике. Нас же постоянно штормит, то одно то другое. Плюс аморизация в плане ремонта. Большое количество предложений на рынке жилья. Обычно это не центральный округ а условно недорогое жилье Москвы и московской области. С арендаторами реальный гемор и не те цифры чтобы было именно этим людям интересно.

У нас тоже жилье выросло, а аренда нет. Так это ж круто, ты за те же вложенные деньги обладаешь более дорогим жильем. Ставки упали, значит платишь меньше банку, квартира себя отбивает и еще остается. Если сдать сложно, это, конечно, препятствие.

Родители сдавали в спб, тоже отказались сейчас, пустая квартира. Хлопот много, сказали, что пенсии им хватает, и квартиру жалко "убивать".

Gorty · Ср дек 02, 2020 1:36 pm

_Bird_, по их мнению не круто так как деньги мертвым грузом лежат, не работают, можно вложить в другие инструменты и толку будет больше. Просто для людей условно 30 к аренды минус амортизация ни о чем. Может были бы там более скромные доходы или условно пенсия иначе бы рассуждали.

Ср дек 02, 2020 1:50 pm

Gorty, круто, что не боятся миллионы в акции вкладывать, мне боязно. Ну и в квартире рычаг больше за счет заемных средств, кто ж даст столько под вложение в акции, тут только свои, или потребкредит, поди отбей его.

Ср дек 02, 2020 1:52 pm

У меня доходность вложений в недвижимость получается на уровне среднерисковых фондов. Но это очень индивидуально, тут много факторов играет роль.

wichy · Ср дек 02, 2020 2:00 pm

Я еще в том году считала, что у нас, в миллионнике, и то нет выхлопа от инвест-квартиры. Цены на аренду мизерные, предложение огромное, снимать на долгосрок мало кто снимает, полгода-год живут, потом берут ипотеку и съезжают в свое. А уж сейчас - вообще печалька :x Сейчас однушка стоит 2500000 примерно, плюс обставить. Эта же однушка будет давать в хорошем случае 10000 в месяц, 120000 в год. Если не будет простаивать. Предположим, будет простаивать 2 месяца из 12, получается 100000. Минус 15-20% на ремонты и покупки чего-то там. 80000-85000 в год. Если кладем на вклад те же 2500000 под 3,5%, то в конце года получаем без шума и пыли 82557 руб. (88917 руб. минус НДФЛ по вкладам). При этом не имеем головняка с арендаторами вообще.
Короче, что там, что там особо не расцветешь :x

Daura · Ср дек 02, 2020 2:13 pm

_Bird_ писал(а): ↑Ср дек 02, 2020 12:27 pm Я сдаю несколько квартир, и купила б еще под сдачу (да кто ж мне столько денег даст). Неужели они считают, что риски в акциях ниже?

У нас однушка сейчас стоит 4-5 млн, это 6-8 моих годовых доходов. На квартиру накопить все никак не удается, з/п просто не поспевает за ростом цен на недвижку, а в акции можно вложить гораздо меньшие деньги - хоть несколько тысяч.

Fa · Сообщение Fa » Ср дек 02, 2020 2:21 pm

Конечно, все от ситуации на рынке аренды, от вовлечённости в процесс сдачи, от везения в конце концов.
Меня доходность от аренды устраивает. Считаю ее, откидывая 10% доходов на восстановление и возможные простои и от текущей стоимости аналогов на рынке (от первоначальной стоимости квартиры была бы больше прилично).
К доходам от сдачи нужно добавить прирост стоимости объекта (чего нет на вкладе, там, если не инвестируешь, то просто его проедаешь - это мои ощущения, никому не навязываю).
Пока справляюсь, другие варианты не рассматриваю. Когда не смогу - или дочь подключится, или в управление отдам. Или продадим для решения каких-то вопросов семейных, но точно не на вклад направлю и не на фондовый рынок.

Fa · Сообщение Fa » Ср дек 02, 2020 2:23 pm

Пара знакомых сейчас продали на волне повышенного спроса свои проблемные малоликвидные объекты. С ванной на кухне, например. Довольны, что использовали ситуацию.

Ср дек 02, 2020 2:44 pm

Daura писал(а): ↑Ср дек 02, 2020 2:13 pm У нас однушка сейчас стоит 4-5 млн, это 6-8 моих годовых доходов. На квартиру накопить все никак не удается, з/п просто не поспевает за ростом цен на недвижку, а в акции можно вложить гораздо меньшие деньги - хоть несколько тысяч.

Это понятно. Мне на однушку копить 10+ лет при нынешних возможностях откладывать, цены растут куда быстрее. Только через ипотеку рассматриваю возможность покупки, но и тут я все лимиты уже выбрала, у нас ограничения на выдачу ипотеки в 5 годовых доходов.

Ср дек 02, 2020 2:47 pm

wichy писал(а): ↑Ср дек 02, 2020 2:00 pm Я еще в том году считала, что у нас, в миллионнике, и то нет выхлопа от инвест-квартиры. Цены на аренду мизерные, предложение огромное, снимать на долгосрок мало кто снимает, полгода-год живут, потом берут ипотеку и съезжают в свое. А уж сейчас - вообще печалька :x Сейчас однушка стоит 2500000 примерно, плюс обставить. Эта же однушка будет давать в хорошем случае 10000 в месяц, 120000 в год. Если не будет простаивать. Предположим, будет простаивать 2 месяца из 12, получается 100000. Минус 15-20% на ремонты и покупки чего-то там. 80000-85000 в год. Если кладем на вклад те же 2500000 под 3,5%, то в конце года получаем без шума и пыли 82557 руб. (88917 руб. минус НДФЛ по вкладам). При этом не имеем головняка с арендаторами вообще.
Короче, что там, что там особо не расцветешь :x

А если в кредит берешь часть суммы? То есть либо не купишь вообще, либо купишь, и будешь получать доход.
С выплаченных %% по ипотеке у нас есть налоговая льгота. Тоже считаем в доход.
Рост стоимости самой недвижки, тоже доход.
Амортизация у нас тоже дает льготу налоговую (списывается с налогооблагаемой базы). Обставить туда же. 2 месяца из 12 стандартный простой по рассчетам банка, но тут сильно зависит, где однушка, и однушка ли это.

Ну и вклад у нас под 1%.

Но надо реально смотреть, где жилье, сколько своего капитала против заемного, почем сдаешь и тд и тп.

Aloz · Сообщение **Aloz** » Ср дек 02, 2020 2:58 pm

Fa писал(а): ↑Ср дек 02, 2020 12:57 pm А так меня тоже пугает количество желающих купить инвест-жилье. Кто-то это все должен снимать. .

Ну вот я жду от государства повышения налога на такие квартиры. С коммерческой они уже такую штуку провернули

wichy · Ср дек 02, 2020 3:03 pm

_Bird_, при ипотеке не льготной, а обычной, месячной аренды не хватает даже на ипотечный платеж

В долгосрочном периоде да, недвижка более безопасное вложение, чем ФР, но вот мне в наших условиях не нужно этого головняка

Ставки аренды сейчас очень печальные. Если брать не однушку, а двушку, то периоды простоя будут еще дольше, цены пропорционально стоимости недвижимости ниже - на двушки-трешки у нас совсем плохой спрос. С однушками проще - селят приехавших учиться студентов, у нас много ВУЗов в городе, и здесь попроще со спросом, но что оставят тебе эти студенты от квартиры... как повезет