Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду, часть 2

[на-дин]

Спасибо, девочки. То, что здесь в основном проблемы психологические, это мать и сама понимает, поэтому и собирается действовать, только хочет по отношению к себе сделать как можно лучше. Про свою однокомнатную, в которой сына можно пустить пожить, скажу ей, этот вариант, кажется, еще в голову не приходил.

[anast]

Девочки, расскажите, пожалуйста, на что обращаете внимание при покупке квартиры?
Понятно - этаж, район, площадь, цена. А вот при осмотре квартиры на что нужно обязательно обратить внимание? Например, у нас в некоторых старых домах (80-х гг постройки) на четвертом -пятом этаже напор воды гораздо меньше, чем на 1-3, соответственно иногда вода вообще может не течь.. Что еще? Трубы, окна?

[на-дин]

anast, этот вопрос обсуждался в этой теме.

[Кильяна]

Девочки, я тут поделиться очередной своей "хитровыдуманной" схемой...
Цены у нас в городе за однушку от 2,5 мульта до 4, за двушку от 2,5 до 5. Можно, конечно, найти и однушку за 1,7, но это заброшенный маргинальный район. То есть, совсем "мертвые" варианты и квартиры в деревяшках в расчет не беру. Комнату свою на 13 квадратов в прошлом году я продала за мульт.
Стала искать "обходные" варианты. Как факт, в марте уже закрыли сделку по нашей недвижимости, которая пойдет под жилье. Смысл вот в чем, за 1,5 мульта купили 47 квадратов нежилого помещения на 1 этаже 6-этажного дома. Свой отдельный вход. Получается 21,2 квадрата кухня объединенная с гостинной, 7 квадратов санузел и маленький коридорчик, 13,4 квадрата - спальня и 7 квадратов основной коридор. Планировка, конечно, несколько замороченная: фактически помещение сделано из однокомнатной комфортабельной квартиры. Там, где была кухня у нас выходит спальня, где была прихожая - санузел с маленьким коридором, где комната и санузел - объединенная кухня с гостиной, а лоджия - входной коридор на 7 квадратов. Потолки вышли большими - минимум 3 метра.
В дальнейшем есть возможность перевести в жилое помещение (собираюсь этим осенью заняться).
В итоге вариант этот выходит примерно таким:
+ минимум мульт выигрыш по цене при двух комнатах (для нас было критично, чтобы спальня была отдельная, а вот кухня-гостиная мне наоборот нравится).
+ большие потолки - 3 метра точно, пока еще не меряли.
+ отдельный свой вход (входная группа) без всяких лестничных площадок и соседей.
+ дом кирпичный.
+ неплохой район: вроде и рядом, но отгорожен небольшим лесочком от дороги, основной проспект города, рядом же речка и лес. Тихо и спокойно, с парковкой проблем никаких. Дом "номенклатурный".
+ уже нормальный ремонт: выровнены стены, наливные полы, ламинат, пластиковые окна, биметаллические радиаторы. Правда будем крушить частично, так как хочу небольшую перепланировку. То есть, если бы не мои "изыски", то ремонт бы обошелся в минимальные деньги - косметика. Аналог за 2,5 - это хрущевка с ремонтом 30-летней давности и необходимостью менять полностью трубы и полы.
+ хорошая перспектива дальнейшей сдачи в аренду как жилья - на текущий момент примерно 16-17 т.р. при цене покупки 1,5 +0,3 где-то на ремонт уйдет. То есть, самоокупаемость намного выше, чем покупать за 2,5 и сдавать за 14-15 в месяц.
+ муж счастлив Ему вообще это помещение очень нравится. Хотя, когда предложила - был в шоке.
- не жилье, то есть прописаться нет возможности. Решаемо, но время + нервы.
- несколько замороченная планировка, с другой стороны видала и в типовых домах намного хуже.
- окна: в гостиной не хватает окна, а пробивать в стене новое не хочу. То есть придется оставлять арку и "пользоваться" окном лоджии-коридора. В спальне все нормально.
- есть некоторые нюансы с бывшим собственником, но там решаемо опять-таки.
+/- в доме нет газа, но с другой стороны своя котельная.

В общем, вариант, конечно же не идеальный, но при наших заданных условиях (не слишком маленькая, отдельная спальня, недорого и в нормальном районе) оптимальный. При этом для нас он "проходной", так как на мою следующую "хитровыдуманную" схему потребуется еще некоторое время, то как раз успею решить вопрос со статусом недвижимости и перевести в жилое. В дальнейшем планируем ее сдавать. То есть, мы получили не самые плохие 47 квадратов за 1,5 мульта, при этом продав 13 квадратов малосемейки за мульт (комната сдавалась все время, последняя аренда была на уровне 7 т.р. в месяц).
Теперь главный вопрос: почему так дешево? Первый этаж этого дома выкупил наш продавец, планировал под бизнес, но район именно под коммерческую недвижимость очень неудачный - квартал закрытый, далековато от основной застройки города, понастроили много офисных помещений в центре, поэтому сдавать как коммерческую можно было только за копейки. А вот для жилья - вариант идеальный: тихо, спокойно, зеленая зона, свое ТСЖ, в основном живет разное начальство (по линии МВД квартиры давали). Кстати, подобные варианты встречаю постоянно - у меня из-под носа увели шикарные 140 нежилых квадратов за 3,8 - рыдаю до сих пор.
Девочки, в общем, я не говорю, что для всех наш вариант подойдет, но вдруг кому пригодится.

[Елена Премудрая]

Кильяна, поздравляю с удачным приобретением!

Самое необычное в твоей истории, то что коммерческая недвижимость дешевле жилой, видимо всё такие стечение обстоятельств, экономико-георграфическое положение оказалось неудачным для успешного бизнеса... У нас в городе процесс обратный, проще купить жилую недвижимость на первом этаже, перестроить и перевести в нежилую.

[Кильяна]

Елена, спасибо! У нас в городе до кризиса понастроили кучу торгово-офисных зданий + 2 гипермаркета здоровых, поэтому варианты удаленные не особо пользуются сейчас спросом. Есть районы, где действительно дешевле купить квартиру и перевести в нежилой, а есть, где такие переведенные простаивают. В целом нежилая у нас тоже дороже жилой, но всегда есть нюансы, даже в нашем небольшом городе, где рынок недвижки достаточно прозрачный и ограниченный.
Просто, если мониторить постоянно, то всегда можно найти интересные варианты. Я фактически каждый день мониторю новые объекты (даже когда денег нет, даже на пару квадратов). До это купила помещение тоже нежилое за 100 000, через год перепродала за 280 000. Сейчас еще одному объекту "глазки строю", но процесс упирается в деньги пока, хотя не теряю надежду. Был вот шикарный вариант на 140 квадратов, которые спокойно переделывались в 4 однокомнатные квартиры, но там сделку перекупили, я банально не успела с кредитом дооформиться. С этим помещением вообще забавно получилось, я в тот момент в Болгарии была и через полчаса как выставили объект, звонила риэлтору, а потом мужу. Все доки и договора смотрела по инету, помещение муж снимал на видео, а я удаленно контролировала процесс и предварительный договор.
Забавно, что у меня две подруги риэлторы и не самые последние в городе, но постоянно удивляются моим "схемам" и объектам.
Скоро смогу курсы по особенностям недвижимости и заработку на ней вести

[Захария]

Кильяна тебя читать одно удовольствие)) Спасибо))

[ta-Nulya]

Девочки, помогите чайнику.
Нам нужно снять однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге в июле на 20-25 дней. Вот как нам ее искать? Среди посуточных? Или где?

[Каря]

Проблемно снять квартиру на такой короткий срок. Может конечно повезет... А так конечно только по суточные квартиры получится снять...
А почему не снять номер в мини отеле ?
Если появится желание снять номер в мини отеле , напиши в личку, могу посоветовать не плохой отель рядом с метро.

[edutis]

А у меня такой вопрос. Думаю снять квартиру в Питере, какие агенства надежные?
Снимать планирую на длительный срок.

[Каря]

"Адвекс" на питерком рынке недвижимости почти 20 лет, они по моему арендой тоже занимаются

[Мяо]

А у нас тут вроде Fa риэлтор и как раз в Питере)

[edutis]

Спасибо. Я пока только информацию собираю. Переезд дело не простое.

[Fa]

Не, я арендой не занимаюсь. По поводу агентств - скажу только, что везде работают люди. Разные. Само по себе агентство никаких гарантий в случае сдачи-найма квартиры (особенно в этом случае) не дает. Все зависит от человека, то бишь агента, который будет на вас работать. Насколько он умеет работать с информационной базой, разговаривать с людьми, анализировать ситуацию и разбираться в психологических особенностях клиентов и контрагентов. К сожалению, опытные агенты, имеющие уже достаточную клиентскую базу, не любят работать "на поиск", т.к. велика опасность "кидалова" со стороны своего же клиента или просто передумают, убедившись, что желания не совпадают с возможностями, или ..."они сами не знают чего хочут".
Так что, edutis , лучше просить рекомендовать агента, а не агентство.

[на-дин]

Fa, что такое "работать на поиск"?