Недвижимость. Тонкости выбора, покупки, сдачи в аренду, часть 2

[Bepa]

SvetAlex, с 1 марта 2005 г. по жилищному кодексу лицевые счета в России больше не разделяются. Коммуналки уже никто не создает искусственно.

[SvetAlex]

Если у твоих детей нет жилья, то несомненно нужно держаться за недвижимость и неплохо бы её приумножить.
Как бы так устроить, что бы при выкупе доли у сестры ты проконтролировала направление твоих денег на погашение долгов сестры во-первых по квартплате, во-вторых остальные долги.

Елена, ты мои мысли читаешь...
Вот если, например, договориться, что деньги частями, а не всю сумму сразу, тогда можно надеяться, что она их в очередной раз не промотает. Сумму её долгов по кредитам я не знаю, спрашивать не удобно.
Только как это оформить грамотно я не знаю.

[Елена Премудрая]

SvetAlex, думаю растягивать процесс опасно для тебя, потому что ни кто не знает что может прийти твоей сестре в голову и она передумает, а вот часть суммы в виде оплаченных долгов может быть можно как-то оформить, например в день оформления сделки оплачиваешь, коммунальные долги, кредиты и подписываешь договор так сказать не отходя от кассы (С) и ещё не плохо бы в этот день показаться врачу, что бы не было подвоха мол в несознательном состоянии, лучше грамотные в этом вопросе девочки скажут можно такое провернуть или нет.

[Кильяна]

SvetAlex, с 1 марта 2005 г. по жилищному кодексу лицевые счета в России больше не разделяются. Коммуналки уже никто не создает искусственно.

У меня собственность, где 4 долевщика, поэтому этот вопрос отработан на практике.
Между долевщиками заключается соглашение, если добровольно не получается, то только через суд определять порядок оплаты ЖКХ.
Мы делали СОГЛАШЕНИЕ о порядке и размере участия в расходах по оплате за (нежилое помещение, квартиру, дом и т.п.). и коммунальные услуги:
"2. В целях определения порядка участия Сторон в расходах по внесению платы за указанное Помещение и коммунальных услуг, на основании ст. 249 Гражданского кодекса РФ, Стороны пришли к следующему соглашению:
Сторона 1 берет на себя обязательства нести расходы по внесению платы за нежилое помещение, коммунальные услуги из расчета *** кв.м.
Сторона 2 берет на себя обязательства нести расходы по внесению платы за нежилое помещение, коммунальные услуги из расчета *** кв.м.
3. Согласно ст. 249 Гражданского Кодекса РФ, а также Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), Стороны обязуются обратиться к ТСЖ «***» с заявлением на заключение отдельных договоров с каждой из Сторон, на внесение оплаты за Помещение и коммунальные услуги и произведение начисления оплаты за Помещение и коммунальные услуги отдельными платежными документами (квитанциями)."
Если кому надо, скину полность соглашение (делала для себя).

Потом с этим Соглашением, копиями свидетельств о регистрации права собственности идете в ТСЖ/ЖСК или УК и пишем заявление примерного такого плана:
В целях определения порядка участия общедолевых собственников в расходах по внесению платы за указанное Помещение и коммунальных услуг, на основании ст. 249 Гражданского кодекса РФ, Стороны пришли к следующему соглашению: кто за что и за сколько квадратов платит.
Указанный порядок закреплен в подписанном участниками общей долевой собственности на нежилое помещение цокольного этажа Соглашении о порядке и размере участия в расходах по оплате за нежилое помещение и коммунальные услуги от 16.06.2014 года.
В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Основание и порядок внесения платы за жилое помещение определены ст. 155 ЖК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что платежные документы на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме.
Следовательно, если помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) заключения с ним отдельного договора на внесение платы за помещение и коммунальные услуги.
Данная позиция подтверждена в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007) (ред. от 04.07.2012).
Согласно ст. 9 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 26.03.2014) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом. (у нас тут небольшая специфика, так как нежилое и своего УК нет, а есть только ТСЖ, то прописывала п. "б", в остальных случаях в основном используют п. "а" - смотрите Постановление).
На основании вышеизложенного
ПРОСИМ
1. Заключить отдельные договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с каждым долевым собственником указанного Помещения с учетом определенных Соглашением количеством квадратных метров, приходящимся на конкретного долевого собственника.
2. Производить начисление оплаты жилищно-коммунальных услуг за Помещение в соответствии с определенным общедолевыми собственниками указанного Помещения Соглашением о порядке и размере участия в расходах по оплате за нежилое помещение и коммунальные услуги.
3. Выставлять каждому долевому собственнику отдельные платежные документы (квитанции) об оплате жилищно-коммунальных услуг за Помещение в соответствии с определенным Соглашением количеством квадратных метров, приходящимся на конкретного долевого собственника.
4. Предоставлять коммунальные услуги всем долевым собственникам указанного Помещения по электроснабжению, горячему и холодному водоснабжению, отведению ГВС и ХВС, отоплению и т.п. по заключенным договорам.

И все... ТСЖ готовит договора для каждого отдельного долевщика, квитанции выставляются каждому в соответствии с Соглашением, солидарной ответственности нет, так как порядок определен. Грубо говоря, если один делает долги, то второго это не волнует.

[SvetAlex]

Спасибо, Кильяна!
Возьму на заметку. Если решимся на этот проект, тогда уточню все подробности

[Bepa]

Кильяна, наши люди всегда найдут как выкрутится! Спасибо, буду иметь ввиду такой способ.

[Морозная Вишня]

с 1 марта 2005 г. по жилищному кодексу лицевые счета в России больше не разделяются. Коммуналки уже никто не создает искусственно.

У нас как всегда...для чего эта норма - чтобы по статистике было видно, что кол-во коммуналок уменьшается, значит благосостояние народа растет?

Девочки, т.е. даже через суд выделить долю не возможно? А только получить решение суда - какова будет твоя доля при оплате ком. услуг?
Достаточно много встречается объявлений о продаже доли, интересно - кто и зачем их берет...

[Темка]

Девочки, добрый день! Мне очень-очень нужен совет. Даже срочная помощь!
Мне принадлежит 1/2 жилого дома на праве собственности. Вход отдельный. Но... 3 окна двух жилых комнат ( из трех) выходят прямо во двор соседей-половинщиков. Так мы жили почти 20 лет. Бабушка и дедушка, жившие в соседней половине умерли. В наследство вступила их дочь. Мы стали разговаривать о выкупе 2 половины. И тут... за жилье совсем без удобств была озвучена астрономическая цена. С присказкой: " Вы себе удобства провели и тут сделаете!" . Покупать половину за эти деньги нерентабельно-там капитальный ремонт нужен. Новая владелица сказала, что попробует "попродавать" другим, и если за ее цену не купят, то мы к разговору вернемся.
И вот три дня назад мы проснулись от грохота. На соседней половине появились чужие люди. Квартиранты. Ведут себя вызывающе. Хозяйка-наследица мне вчера в грубой форме "приказала" окна не открывать ( открываются внутрь комнаты), а то она мне их совсем заложит. Делают замес бетона и зачистку старых кирпичей от сажи ( печку разбирали) прямо около моей светло-желтенькой свежевыкрашенной стены. И смеются. Мотивация: двор наш, чего хотим, того и...
Я, честно говоря, растерялась... Хожу и весь день поплакиваю по углам, очень плохо, когда прямо за окнами самое настоящее зло.
Вчера рыскала по интернету, искала, есть ли право пускать "стадо цыган" без согласования с половинщиками. Поняла, что в квартире с выделенными долями нет такого права. А с частными домами непонятно все.
Девочки, может кто сталкивался с таким?
Я совсем не против, понятное дело, если за стеной будут проживать законные владельцы. Но не наглые же квартиранты? Они даже не граждане России...

[Аленка неглупая]

Достаточно много встречается объявлений о продаже доли, интересно - кто и зачем их берет...

Некоторые - для оформления регистрации.

[Bepa]

Темка, не знаю как решать такой вопрос с точки зрения жилищного кодекса. Но я для начала пожаловалась бы участковому. Есть ли у ваших новых соседей разрешение на проживание и работу в России? Если нет, то думаю проблема быстро решится сама собой.

И кажется у нас действует какое-то право преимущественного выкупа. Т.е. соседка должна сначала вам предложить выкупить ее долю, причем с указанием суммы в письменном виде, если вы не выкупите, то она не может продавать свою долю другим людям по цене ниже той, что предлагала вам. Но может быть это распространяется только на квартиры. В общем поищите инфу в этом направлении.
Думаю девочки меня поправят если у меня уже устаревшая информация.

[Кильяна]

Вера, право преимущественного выкупа действует на долевую собственность любой недвижимости. Но проблема в том, что юридически это обходится на раз. Я тут уже писала вроде, что наиболее распространенными способами являются: договор дарения, договор займа, договор купли-продажи с объявленной ценой, а фактически сумма продажи будет как договорятся. Так что право преимущественного выкупа, увы, не выход.

Морозная вишня, для того чтобы выделить жилую недвижимость в натуре во всех долях должны быть: отдельный вход, отдельная кухня, отдельный санузел. То есть, квартиру можно разделить в натуре, если позволяет площадь или, например, квартира изначально объединялась из нескольких квартир. И раздел/выдел возможен только после переустройства/реконструкции. По квартирам работает только: соглашение о порядке пользования квартирой, соглашение о порядке оплаты ЖКХ. Оба соглашения подписываются либо мирно сторонами, либо через суд.

Темка, заложить окна не имеет права, не ведитесь на такие угрозы. Для арендаторов привлекайте участкового + полицию + налоговую. А вообще надо смотреть план дома и думать про выдел в натуре своей доли. Я вот только плохо себе представляю планировку дома, что часть дома стоит на земельном участке соседей. Обратитесь лучше к юристу в реале с документами.

[Темка]

Вера, Ольга -спасибо!

Темка, заложить окна не имеет права, не ведитесь на такие угрозы. Для арендаторов привлекайте участкового + полицию + налоговую. А вообще надо смотреть план дома и думать про выдел в натуре своей доли. Я вот только плохо себе представляю планировку дома, что часть дома стоит на земельном участке соседей. Обратитесь лучше к юристу в реале с документами.

Дом одной стороной выходит на улицу, по бокам 2 калитки, наш двор и их двор по бокам дома. Обычно такие дома делят вдоль. А наш - разделили поперек. Их комнаты все выходят на улицу- им даже пристроить некуда санузел некуда, тк дальше наша часть дома, одной стеной в их дворе. Словом, этот дом - прямоугольник, разделенный на два квадрата. Наша часть - дальняя. Нам пристраиваться можно. Забор разделяющий наши половины-дворы есть.

По поводу права первой покупки. Оно есть, я знаю о нем. Всегда считалось, что дом мы со временем выкупим-старики просили дать им умереть в родных стенах. Просто я не ожидала, что за эту половину наследница станет просить цену гораздо выше рыночной по нашему городу. Процентов на 35 -40 приблизительно.

[Феанора]

Для арендаторов привлекайте участкового + полицию + налоговую.

Особенно налоговую - даже если соседка убедительно докажет (а она не докажет), что люди живут за деньги и у хозяйки помещения есть облагаемый доход, обязанность подать декларацию за 2014 год у хозяйки появится весной 2015. Сейчас она платить ничего не должна. Наступит весна 2015. Допустим, удастся таки добиться от налоговой, что она таки выставит ей требование об уплате (а это размер дохода надо знать и иметь подтверждающие документы: договор с жильцами хорошо бы, расписочки) - хозяйка свои 13% по ТУ заплатит. И? Это каким-то образом подведёт её к мысли, что надо поскорей соседям-то по их цене продать? Скорей она подумает, как бы сдать подороже, чтоб свои 87% побольше были.
Но я думаю, что даже доказать, что есть доход, не выйдет.

[Кильяна]

Феанора, не знаю как у Вас в регионе, а вот у нас в налоговую активно стучат, а потом в налоговую народ ходит и доказывает, кто есть родственник и денежная сделка или нет. Из разряда, "хоть нервы попортить этим буржуинам".

[Кильяна]

А вот, если вопрос подводить к тому, чтобы продали побыстрее и по нужной цене, тут войнушку надо устраивать. Раз сейчас на половине дома живут не граждане РФ, то целенаправленно долбать УФМС по региону и прокуратуру (каким макаром тут прокуратура не в курсе, но при аналогичном случае у соседа, они подключались, вот основания только не помню).
Только любая войнушка - это обоюдоострое решение, тут надо четко понимать как и на что идти. У Темки ситуация несколько проигрышнее - она там живет, а вот наследница-соседка особо своим имуществом не дорожит и необходимости проживания в этой половине дома у нее нет. То есть, у соседки более выигрышная позиция на данный момент.